Zadając pytanie o konieczność zawarcia umowy deweloperskiej, w pierwszej kolejności należy zdać sobie sprawę, czemu ma ona w rzeczywistości służyć i którą ze stron umowy chroni.

W naszej praktyce zawodowej bardzo często spotykamy się z pytaniami o zasadność zawierania aktów notarialnych. Pytanie jest co oczywiste podyktowane świadomością kosztów sporządzenia aktu notarialnego i chęcią ich minimalizacji. Rozpoczynając kolejny artykuł, postaramy się przybliżyć Państwu przybliżony koszt umowy deweloperskiej, obowiązkowo sporządzanej w formie aktu notarialnego. Na koszt omawianej umowy składają się:

1. koszt sporządzenia samej umowy, tj. wynagrodzenie notariusza regulowane tzw. taksą notarialną;
2. koszt sporządzenia wypisów aktu notarialnego;
3. koszty sądowe postępowania wieczystoksięgowego;

1.Koszt sporządzenia umowy deweloperskiej reguluje taksa notarialna, tj. przepisy stanowiące o jej maksymalnej wysokości. Tytułem sporządzenia umowy deweloperskiejnotariusz może pobrać “połowę stawki maksymalnej”, która to jest wyliczana procentowo od ceny nieruchomości i kształtują się one następująco:

1) do 3000 zł – 100 zł;
2) powyżej 3000 zł do 10000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3) powyżej 10.000 zł do 30000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10000 zł;
4) powyżej 30000 zł do 60000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30000 zł;
5) powyżej 60000 zł do 1000000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
6) powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1000000 zł;
7) powyżej 2000000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2000000 zł, nie więcej jednak niż 10000 zł.

Zwrócić w tym miejscu trzeba uwagę, że za sporządzenie umowy deweloperskiej Zamawiający i Deweloper płacą po połowie. Do taksy notarialnej również doliczamy podatek VAT w wysokości 23%.

2.Sporządzenie wypisu aktu notarialnego generuje koszt w wysokości6 zł + obowiązująca stawka podatku VAT (23%) za każdą rozpoczętą stronę. Umowa deweloperska znana jest ze swojej obszerności i opiewa na ok. 10-15 stron plus załączniki. Ogólny koszt wypisu jednego egzemplarza wraz z załącznikami wygeneruje zatem wydatek rzędu 100 – 200 zł.

Potrzebna ilość wypisów aktu notarialnego to zazwyczaj 3-4 egzemplarze – odpowiednio dla: Nabywcy, dewelopera, Sądu Wieczystoksięgowego i często banku (kiedy przy finansowaniu wymarzonej nieruchomości wspieramy się kredytem hipotecznym).

3.Zgodnie z ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zawarta umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Postępowanie mające na celu wpis w księdze wieczystej toczy się przez Sądem Rejonowym odpowiednio Wydziałem Ksiąg Wieczystych, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Koszt wpisu roszczenia w dziale III KW, to 150 zł – pozostaje stały, niezależny od ceny nieruchomości, czy innych kosztów.

4. Podpisując umowę deweloperską rodzi się po naszej stronie również obowiązek uiszczenia podatku VAT. Bardzo często spotykamy się z pytaniem o konieczność uiszczenia dodatkowo podatku od czynności cywilnoprawnych, tzw. PCC, wynoszącego odpowiednio 2% od wartości przedmiotu umowy. W tym miejscu stanowczo zaprzeczamy. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych zwalnia Nabywcę nieruchomości od Dewelopera z obowiązku uiszczenia rzeczonego podatku. Nabywając nieruchomości zrodzi się zatem wyłącznie konieczność zapłaty podatku VAT, najczęściej w wysokości 8% (wysokość podatku zależy od metrażu lokalu). Co do zasady podatek VAT zawiera się w cenie nieruchomości.

Skoro zmierzyliśmy się z kosztem umowy deweloperskiej, wracamy do pytania: czy to konieczne? W naszej ocenie tak. Naturalnym w czasie, kiedy to mierzymy się z zakupem nieruchomości i to niezależnie od tego, czy ów zakup ma miejsce na rynku pierwotnym czy wtórnym, towarzyszy nam chęć minimalizacji zbędnych kosztów. Jest to odczucie całkowicie logiczne, oprócz kosztów samego zakupu nieruchomości, przyjdzie nam się przecież zmierzyć z jej wykończeniem, które oprócz legendarnego waloru stresowego, funkcjonuje w nieodłącznym towarzystwie nakładów finansowych. Z całą stanowczością podkreślić jednak trzeba: ażeby proces zakupu i wymarzonego wykończenia nieruchomości przebiegał pomyślnie, albo przebiegał w ogóle, musimy być należycie zabezpieczeni.

Dostrzeżenie konieczności uregulowania ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wynikało z rozmiaru problemów z którymi to spotykali się nabywcy na rynku deweloperskim. Trzeba zdać sobie sprawę, że jeżeli nabywamy nieruchomość w dacie rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego, w istocie nabywamy tzw: „dziurę w ziemi”. Powszechnym wobec powyższego były zjawisko przed reżimem wspomnianej ustawy, uiszczania ceny przez nabywców, którzy nigdy nie doczekiwali się odbioru wymarzonej nieruchomości – ogłaszanie upadłości przez dewelopera, problemu natury prawnej, poważne usterki nieruchomości skutkujące niewydawaniem pozwolenia na użytkowanie lokali w rozumieniu prawnym, uniemożliwiające zamieszkanie w nieruchomości itd. Takie przykłady można mnożyć. Dostrzegając ten problem, ustawodawca wyszedł naprzeciw oczekiwaniom nabywców, którego owocem jest właśnie wspomniana ustawa, która nakłada obowiązek zawierania umowy deweloperskiej, jak również reguluje jej kształt. W świetle powyższego, jeżeli mamy Państwu odpowiedzieć, czy zawarcie umowy deweloperskiej jest konieczne, odpowiadamy Państwu krótko: tak. Istotą tej umowy jest szeroka ochrona Państwa jako nabywców zarówno na okoliczności m. in. upadłości dewelopera jak również gwarancji, że w dacie posadowienia nieruchomości przysługuje Państwu roszczenie o przeniesienie prawa jej własności na rzecz Państwa – tym w istocie jest właśnie wpis w dziale III księgi wieczystej za który uiszczamy opłatę sądową w kwocie 150 zł.

Reasumując zakup nieruchomości jest najczęściej poświeceniem oszczędności całego życia, często przy wsparciu finansowania kredytem, a więc związania się z bankiem umową o kredyt hipoteczny. Koszty zawarcia umowy deweloperskiej, czy jej zaopiniowania, są w świetle nakładów finansowych z którymi wiąże się zakup nieruchomości, śladowe. W naszej ocenie nie warto więc podejmować tak poważnego ryzyka w zestawieniu z poczynieniem pozornej oszczędności. Kiedy to na szali ryzyka stają oszczędności naszego życia i ewentualne problemy z bankiem, wobec niewywiązania się z umowy o kredyt.