Umowa deweloperska – czym właściwe jest?

Umowa deweloperska – czym właściwe jest?

Każdy z nas w pewnym momencie swojego życia, podejmując decyzje o nabyciu nieruchomości, staje w obliczu podpisania umowy u notariusza. Spotykając się jako praktycy w procesie opiniowania umów z ich problematyką, w pierwszej kolejności Państwu przypominamy, że umowę zawiera się na zły czas i warto stosownie wcześniej zadbać o jej kształt, ażeby w zawartej umowie odnaleźć wsparcie w przypadku rodzących się problemów z drugą stroną.

Rozpoczynając wypada wskazać, że na rynku nieruchomości typowym pozostaje zjawisko sporządzania umów tzw. przedwstępnych, celem których jest ustalenie warunków na jakich przebiegnie transakcja właściwa, tj. umowa przyrzeczona (przenosząca własność, sprzedaży). W umowie przedwstępnej dochodzi zatem do poczynienia ustaleń pomiędzy nabywcą, a zbywcą w zakresie m. in. wysokości ceny, sposobu jej zapłaty, pochodzenia środków (np.: kredytowanie inwestycji), przedmiotu umowy (dokładne określenie nieruchomości będącej przedmiotem późniejszej sprzedaży), okoliczności warunkujących możność odstąpienia od umowy, a także co istotne daty zawarcia umowy przyrzeczonej.

W zależności od tego, czy nosimy się z myślą zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, czy wtórnym, przyjdzie nam stanąć do innego rodzaju umowy. Jeżeli podejmiemy decyzję o zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego – od dewelopera – to właśnie z umową deweloperską przyjdzie nam się zmierzyć.

Umowę deweloperską z całą stanowczością proszę odróżnić od umowy rezerwacyjnej, spisywanej często w siedzibie dewelopera bez zachowania formy aktu notarialnego, w zwykłej formie pisemnej. Następującej po wyrażeniu przez nas jako nabywców zainteresowania zaprezentowaną przez dewelopera inwestycją, a po wpłaceniu zaproponowanej przez dewelopera zaliczki. Wskazywana umowa ma w istocie jedynie zabezpieczyć interesy stron przed zawarciem umowy deweloperskiej przez strony – dewelopera i nabywcę – i w żadnym wypadku nie powinna jej zastępować. Umowa rezerwacyjna jest w istocie początkiem naszej drogi, którą będziemy przemierzać w towarzystwie dewelopera i nie wynika z zapisów ustawowych. Przybliżając Państwu z perspektywy formalnej drogę, którą przyjdzie nam pokonać w sytuacji podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości od dewelopera – będącej w trakcie realizacji – wskazać koniecznym jest na jej następujący kształt:

  1. Umowa rezerwacyjna;
  2. Umowa deweloperska;
  3. Umowa ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży.

Kiedy mamy już za sobą etap wyboru nieruchomości i zawarcia wspomnianej umowy rezerwacyjnej, następuje odpowiedni moment na analizę naszych uprawnień i zobowiązań jako nabywcy, a wynikających z umowy deweloperskiej, którą przyjdzie nam zawrzeć.

Umowa deweloperska – bo o niej będziemy mówić – została wprowadzona do obrotu prawnego, ustawą tzw. „deweloperską”, tj. ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Celem wskazywanej wyżej regulacji była w ślad za nazewnictwem aktu prawnego, ochrona słabszej strony obrotu, czyli nabywcy, spotykającego dewelopera po drugiej stronie umowy. Umowa deweloperska często nazywana umową przedwstępną z deweloperem – choć nie jest to prawidłowe określenie – w istocie podobnie jak umowa przedwstępna ma za zadanie związać strony umowy – dewelopera i nabywcę – i zabezpieczyć zawarcie umowy przyrzeczonej w przyszłości na określonych w niej warunkach.

Ustawa deweloperska, która wprowadziła do obrotu obowiązek po stronie dewelopera zawarcia z potencjalnym nabywcą umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, reguluje szereg postanowień umownych, które w akcie notarialnym będącym umową deweloperską winny się znaleźć. Istotą umowy deweloperskiej jest w rzeczywistym stanie rzeczy, zobowiązanie się dewelopera do zrealizowania przedsięwzięcia deweloperskiego (inwestycji), ustanowienia i przeniesienia na nabywcę po zakończeniu ów przedsięwzięcia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet ceny nabycia tego prawa (własności). Jak wskazano, ustawa reguluje postanowienia umowy deweloperskiej, które w akcie notarialnym winny się znaleźć, jednakże praktyka ukazuje, że niestety obecnie nadal funkcjonuje praktyka sporządzania umów wbrew tym zapisom, kształtując sytuację nabywcy w sposób istotnie niekorzystny. Wobec faktu, że umowa deweloperska zawierana jest na etapie początku realizowania inwestycji (często na etapie kiedy prace inwestycyjne przez dewelopera są dopiero rozpoczynane), bez widoku chociażby fundamentów posadawianego budynku, określnych w języku potocznym jako „dziura w ziemi”, zabezpieczenie naszych interesów jako nabywcy jest szalenie istotne. Zdać trzeba sobie sprawę, że od kształtu umowy deweloperskiej, jej postanowień, wynikać będą potem nasze uprawnienia. Mając natomiast na względzie rozmiar przedsięwzięcia, tj. fakt, że dla nas jako nabywców jest to jedna z poważniejszych decyzji pod kątem finansowym, często odbywająca się przy wsparciu kredytu hipotecznego, wykazać należy dbałość o kształt zawieranej umowy, ażeby w przypadku pojawiających się problemów ze strony dewelopera, umowa była naszym wsparciem, a nie czynnikiem przekreślającym nasze szanse w starciu z profesjonalnym podmiotem jakim jest deweloper.

Rozpoczynając cykl artykułów o problematyce umowy deweloperskiej, w pierwszej kolejności przypominamy Państwu, że jako nabywca, dysponują Państwo uprawnieniem do poznania kształtu umowy, którą przyjdzie Państwu zawrzeć. Mówiąc wprost, proszę pamiętać, że umawiając z deweloperem czynność zawarcia umowy deweloperskiej w danej kancelarii notarialnej, mają Państwo prawo do upomnienia się o projekt umowy deweloperskiej, który zostanie Państwu przekazany stosownie wcześniej przed jej zawarciem. Wówczas dysponują Państwo czasem, do poznania jej kształtu, ewentualnego zaopiniowania przy wsparciu profesjonalisty, który wskaże mocne i słabe strony projektu umowy.

About adw. Artur Nowicki

Absolwent Uniwersytetu Wrocławskiego Wydziału Prawa i Administracji. Członek Izby Adwokackiej we Wrocławiu. Posiada tytuł adwokata i radcy prawnego. Praktykę prawniczą prowadzi od 1998 r. Specjalista z zakresu prawa medycznego uczestnik wielu konferencji obejmujących swoim zakresem praktyczne aspekty działalności leczniczej, błędu w sztuce medycznej oraz szkoleń organizowanych m.in. przez The Royal Society of Medicine–Brytyjskie Królewskie Stowarzyszenie promujące wymianę informacji i poglądów na temat nauki, praktyki i organizacji medycyny. Dodatkowo specjalizuje się w dziedzinach z zakresu prawa gospodarczego oraz prawa ubezpieczeniowego. Klientom indywidualnym doradza w zakresie odszkodowań, prawa rodzinnego i karno-gospodarczego.

    You May Also Like